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警惕房地产信托高收益背后的高风险

发布时间:2021-10-20 22:49:56 阅读: 来源:生态板厂家

警惕房地产信托高收益背后的高风险

警惕房地产信托高收益背后的高风险 更新时间:2011-2-19 10:12:21   兔年央行的第一次加息把一年期定期存款利率推上了3%,但相较于CPI,负利率的现实无法回避。在统计局调整了CPI构成权重后,2011年1月份的CPI勉强低于5%的恶性通胀水平,但仍处于4.9%的高位,在通胀预期下,投资者们纷纷寻找高收益投资机会避免资产的加速贬值。在众多的投资品种中,信托产品以其高企的年预期收益率被越来越多的目光所吸引,逐渐成为许多人尤其是高资产人士在通胀背景下投资选择。

信托产品吸引投资人的主要原因在于预期收益率较高,目前国内发行的信托产品,1年期以内的年收益率基本上在7%~8%以上,2年期以上的收益率大多超过8%~9%,而3年期以上的收益率高达9%~10%以上,与同期限的银行存款利率相比,无疑有着巨大的吸引力。

根据信托合同的规定,一般的信托计划,300万以下的投资者人数最多不超过50人,因此,大多数的信托产品面向的是高净值人士,以各家银行的私人银行级别或者钻石级别的高端客户为主。

这些信托产品中,与房地产相关的融资信托占相当的比重。日前北京推出了更为严厉的楼市调控政策,对房地产行业产生广泛的影响,调控政策的收紧、银行信贷的收缩、开发商资金链的紧张,这些都将推动房地产信托产品发行量的增加和收益率的提升,而投资人除了考虑信托产品的收益率之外,更要考虑信托产品的风险。

房地产类信托产品收益率与开发商的规模、实力密切相关。一般来说,大的房地产企业开发的项目整体开发质量、楼盘位置、销售状况更加优良,附加的信托抵押和担保条件更加稳健,进而议价能力较强,在发行信托产品时,能有效降低信托融资成本。而规模小实力弱的开发商,其自身的风险较大,融资的难度大,在发行信托产品时,往往必须付出高昂的成本,才能吸引投资人,如果仅仅关注收益率,有可能陷入逆向选择的陷阱。

投资人从信托合同中看到的信托收益率,并不是融资方的真正成本,比如一款一年期8.05%的信托产品,开发商实际支付的融资成本可能高达13%~15%以上,其中包含信托公司1%~2%的信托费,以及代销银行1%~2%的代销费用,此外还有托管费等。

在加息环境下,发行信托产品基本上都会附加“利率挂钩”条款,比如挂钩1年~3年期的贷款利率,一旦加息,信托收益率将与1年~3年期贷款利率同档次上浮,这使得开发商的综合成本进一步提高,是普通银行贷款利率的两倍甚至三倍。一旦融资方不堪重负风险暴露,不仅信托合同约定的高预期收益难以实现,甚至连信托本金都有损失的风险。

因为信任所以托付,作为金融市场重要的理财渠道和投资产品,毋庸置疑,信托将在人们的投资组合中扮演越来越重要的角色,投资者在将目光紧盯信托产品的预期收益时,切莫忽视对风险的综合考量。 )

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